照顧

　　對話人
　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究褐藻糖膠員趙慶祥
　　《法制日汽車貸款報》記者趙 麗
　　對話動機
　　出租房人均居住面積不得低於5平方米，一個房間不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不能出租……今年7月18日，北京市發佈新政嚴打群租。百餘天過去了，租屋網記者調查發現，群租現象尚未得到徹底遏制。《法制日報》記者就此與中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥展開了對話。
　　供需失衡投機msata現象嚴重
　　記者:100多天過去了，我們調查發現，群租現象並沒有得到徹底遏制關鍵字行銷。您如何看待這種現象?
　　趙慶祥:群租的負面影響有很多，比如容易引發治安問題，存在安全隱患，影響周邊鄰居的合法權益，加速公用設施設備的磨損折舊等。治理群租問題十分必要，但因缺乏有效的治理手段，治理工作收效不盡如人意也在意料之中。商品住房租賃市場是房地產市場中市場化程度最高的，群租只是供需關係緊張的一個表現，根治群租現象要加大租賃房源供應，從根本上解決租賃供需關係緊張問題。
　　記者:北京出台禁止群租新規後，媒體發現與以往中介直接掌握房源不同，目前群租的房子多出自“二房東”之手，中介扮演著“二道販子”的角色。
　　趙慶祥:市場供求越失衡，投機現象越嚴重。不管是“二房東”還是房屋租賃市場上的“二道販子”，都是靠賺取房租差價牟利，因為位置好的租賃房源供不應求，所以投機者就會想方設法壟斷信息，獲取房源然後再加價轉租。
　　解決“二房東”問題，要比解決群租問題相對容易一些。只要禁止房屋所有權人將房屋出租給未備案的房地產經紀機構，然後對房屋轉租嚴格徵稅，另外再對承租者進行必要的風險提示，就能有效解決租賃市場投機問題。
　　記者:目前，也有一些大中型的房地產中介公司表示已經不接隔斷房了。您認為中介公司的舉動是礙於規定還是擔心“住的人多了容易出事”?
　　趙慶祥:兩個方面的原因都有。大中型的房地產經紀公司都是想長遠發展的正規企業，他們不在出租房中打隔斷是自身規範發展的需要，也是儘量規範經營風險的要求。
　　缺少罰則震懾力量不足
　　記者:在您看來，是什麼原因造成了北京的相關政策規定效果不理想?對於群租亂象，該由誰來監管。規定實施百餘天，是否有處罰的先例?
　　趙慶祥:從錶面來看，群租難治是因為高昂的租金所致，其實背後還是租賃房屋供給不足的問題。我相信有關部門肯定有處罰的先例，這不用質疑，但是個別處罰相對於龐大的群租市場而言，缺少實質性影響。
　　記者:目前，房地產領域難以有效監管的原因有哪些?
　　趙慶祥:房地產經紀行業立法層級不高是一個重要原因。立法層級不高會造成三個結果:一是行業缺少給力的規則和規範，沒有規矩難成方圓；二是缺少對房地產經紀服務主體的認可和認證，沒有行業準入機制，“二道販子”、“黑中介”就會層出不窮；三是缺少必要的罰則，房地產經紀機構和人員的違法違規成本較低，對不法機構和人員也難以形成有效的威懾。
　　記者:如何才能有效遏制群租，保證政策“落地”?
　　趙慶祥:在住房租賃需求相對穩定的情況下，遏制群租只能加大租賃房源供應。一方面政府部門要加快公共租賃住房和廉租住房的建設；另一方面要鼓勵小業主出租閑置的住房，比如用於出租的房源在出售時可以考慮減免一部分稅收，對長期空置的房源可以考慮收取空置稅等。另外還要大力規範發展房地產經紀服務行業，加快租賃房屋的流通，優化房屋資源配置。
　　記者:在應對群租問題上是否會有進一步的舉動?
　　趙慶祥:群租問題的很多亂象可能還牽扯到諸如房屋租賃代理模式等諸多問題。可以說，群租問題已經引起了有關部門的重視。針對群租問題如何加強監管，北京市住建委剛剛聯繫過我，準備委托有關專家學者進行深入研究，而不是進行簡單的禁止。
　　記者:《住房城鄉建設部工商總局關於集中開展房地產中介市場專項治理的通知》設定了時間表，專項治理在11月將收官。現在已進入11月，治理效果如何?
　　趙慶祥:據我所知，目前各地方正在進行治理工作收尾，正在撰寫治理工作報告。
　　製圖/李曉軍
　　（原標題：房產經紀行業立法層級不高致中介脫管）